Cómo recuperar la deuda cuando eres tú mismo

Ashley Oblinger | 05 de agosto de 2023

La mayoría de los inquilinos de almacenamiento cumplen con todos los términos de su contrato de alquiler y pagan el alquiler a tiempo. Sin embargo, cada operador tiene algunos clientes que no cumplen con sus obligaciones. En estos casos, la ley de gravámenes del estado describe un procedimiento legal para que los bienes almacenados puedan venderse en una subasta y recuperarse el espacio. Sin embargo, de vez en cuando, recibirá un aviso de que un inquilino moroso se ha declarado en quiebra. La pregunta entonces rápidamente es cómo proceder, especialmente si ya hay una venta de gravamen programada.

Una vez que le hayan informado que un inquilino se declaró en quiebra, es fundamental que tome todas las medidas adecuadas. Manejar este asunto adecuadamente garantizará que no infrinja la ley de quiebras y pueda continuar en sus esfuerzos por cobrar la deuda adeuda.

Primero, definamos cada tipo de quiebra y lo que implica:

Capítulo 7 Es una “liquidación” en la que el deudor puede ser una persona física o jurídica. En este escenario, un síndico bajo la supervisión del tribunal de quiebras recoge los bienes del deudor, los convierte en efectivo y los distribuye a los acreedores. El fiduciario venderá todos los activos para pagar a tantos acreedores como sea posible. Sin embargo, en la mayoría de las presentaciones del Capítulo 7, hay pocos o ningún activo para vender.

Capítulo 11 es una “reorganización”. En este caso, es probable que el deudor sea una corporación. Crearán un plan bajo la supervisión del tribunal de quiebras para pagar a los acreedores, generalmente con las ganancias posteriores a la solicitud (después de la declaración de quiebra).

Capítulo 13 También es una reorganización pero se limita a personas que cumplan ciertos requisitos. Aquí, el deudor presenta una propuesta ante el tribunal para pagar la deuda con el tiempo con un plan de “asalariado”. Esto les permite conservar la posesión de todos los bienes, sin embargo, el tribunal nombrará un síndico imparcial o permanente que evaluará el plan y la distribución de los pagos.

A continuación se detallan los pasos que debe seguir al recibir la notificación de la quiebra de un inquilino de almacenamiento. Incluye posibles estrategias para recuperar la deuda o simplemente poner la unidad ocupada a disposición para alquiler.

Paso 1: detener la venta. Tan pronto como un inquilino presenta la petición de quiebra, una suspensión automática detiene inmediatamente todas las actividades de cobro, esfuerzos de venta, ejecuciones hipotecarias y recuperaciones de todos los bienes. Esto incluye cualquier aviso previo a la ejecución hipotecaria, colocación de anuncios y, por supuesto, la venta de los bienes almacenados. Esto también implica aplicar overlock a la unidad si aún no se hizo cuando se presentó originalmente la petición.

Paso 2: presente una prueba de reclamo. Este documento se puede obtener del tribunal. Es imperativo verificar el aviso de quiebra para determinar si se presentó ante el tribunal de quiebras o ante el síndico. Esto suele estar determinado por el tipo de quiebra.

La prueba de reclamación identifica toda la deuda previa a la petición, es decir, la deuda que se produjo hasta el momento en que se presentó la petición de quiebra. Identificará su instalación de almacenamiento como acreedor frente al deudor. Debido a que la mayoría de los contratos de alquiler de autoalmacenamiento establecen un gravamen sobre la propiedad del inquilino y un derecho posesorio sobre ella, usted puede identificarse como un acreedor garantizado. Estas pruebas de reclamación suelen tener plazos, por lo que debes presentar el documento ante la entidad correspondiente lo antes posible.

Paso 3: Continúe cobrando el alquiler y otras tarifas. Dependiendo de la estrategia que se utilice para proceder en las gestiones de cobro del almacén, es importante seguir cobrando el alquiler mensual. Un remedio para recuperar las tarifas de alquiler posteriores a la petición es solicitar que el alquiler se pague como “costos administrativos” de mantenimiento de la propiedad. Hablaré de esto más adelante. Adicionalmente, un deudor o fideicomisario podrá asumir el contrato de alquiler (también se aclara más adelante).

También debe revisar la deuda del inquilino examinando el monto adeudado, más específicamente los pagos recibidos en los 90 días anteriores a la declaración de quiebra. La preocupación por los pagos dentro de este período se relaciona con los “reclamos preferenciales”. Un acreedor no afiliado no puede aceptar un pago de más de $600 por deuda dentro de los 90 días anteriores a la presentación.

Si se paga más de $600, el síndico exigirá que los fondos se devuelvan al patrimonio del deudor como reclamo preferencial. Luego se distribuirán entre todos los acreedores. Si no responde a la demanda del administrador, se presentará una demanda en su contra para recuperar esos fondos.

Paso 4: Comuníquese con el abogado del deudor y el síndico de quiebras. Su información de contacto figura en la petición de quiebra. El objetivo de esta comunicación es determinar la intención del inquilino.

Las acciones que se pueden tomar con respecto a la unidad de almacenamiento morosa luego de una petición de quiebra por parte de un inquilino incluyen las siguientes. Nota: Ya sea que el inquilino presente una acción de bancarrota del Capítulo 7, 11 o 13, se debe asumir que si su instalación posee la propiedad del inquilino y tiene un contrato de alquiler firmado que establece un gravamen legal, su empresa es un acreedor garantizado. Este hecho le brinda prioridad adicional sobre otros acreedores que no están garantizados y le da derecho a un pago más rápido de la deuda pendiente.

Alivio de estancia o protección adecuada. Puede solicitar una “alivio de la suspensión” que, si se concede, le permitiría hacer cumplir sus derechos de gravamen para ejecutar la propiedad del inquilino y venderla. La solicitud se presenta en forma de moción ante el tribunal para levantar la suspensión automática que entra en vigor cuando se presenta una petición de quiebra.

Alternativamente, puede presentar una moción de protección adecuada, que proporcione una compensación a un acreedor garantizado por la pérdida de valor que pueda sufrir debido a la suspensión automática. Si tiene derecho a esta protección depende de si está sobreasegurado, es decir, si tiene una garantía que vale más que la deuda adeuda, o si tiene una garantía insuficiente, por lo que la deuda adeuda es mayor que el valor de la garantía. Si está sobreasegurado, la protección adecuada puede venir en forma de pago de capital e intereses. Si no tiene garantía suficiente, puede venir en forma de intereses posteriores a la petición sobre su reclamo.

Cuando un acreedor garantizado tiene intereses en bienes que el fideicomisario o el deudor utilizará, venderá o arrendará, el tribunal podrá prohibirlo o condicionarlo según sea necesario para brindar una protección adecuada. El síndico de la quiebra o el deudor en posesión tiene la carga de la prueba sobre la cuestión de la protección adecuada, mientras que el acreedor que ha ejercido un gravamen sobre la propiedad que se va a vender tiene la carga de la prueba sobre la validez, prioridad o alcance del gravamen. .

Asunción del contrato. El inquilino puede preguntar al tribunal de quiebras si puede asumir el contrato de alquiler del almacén como un “contrato ejecutivo”. Si esto sucede, se continúa pagando el alquiler mensual mientras el caso esté pendiente. El alquiler atrasado también debe pagarse para sacar al inquilino del incumplimiento.

Esto le sitúa como operador de self-storage en la primera línea de prioridades. No obstante, si el síndico no cree que beneficiará al inquilino mantener la propiedad almacenada, rechazará el contrato. Si no realizan ninguna acción para aceptar o rechazar el contrato dentro de los 60 días siguientes a la fecha de la orden de amparo, se considerará rechazado y se dará por terminada la suspensión automática.

Solicitar costos administrativos. En un Capítulo 11 o 13, puede solicitar que el fideicomisario o el deudor pague los costos de mantenimiento de la propiedad en su instalación de almacenamiento. El tribunal puede tomar la determinación de que se requieren ciertos costos para proceder con la quiebra, y el mantenimiento de la propiedad del deudor en sus instalaciones podría considerarse como tal.

Rotación.A veces el tribunal de quiebras optará por recoger todos los bienes del deudor y distribuirlos entre los acreedores. En este caso, es posible que deba entregar cualquier propiedad que tenga en su poder al administrador. Si esto sucede, recibirá un aviso de la solicitud en forma de moción de transferencia, que requerirá su respuesta.

Sin embargo, es posible que el tribunal no exija la entrega a menos que el deudor pueda proporcionar garantía suficiente al acreedor para garantizar que su reclamo esté protegido. El tribunal no exigirá que un acreedor garantizado renuncie a su derecho posesorio si al hacerlo perderá sus garantías reales.

Abandono. Otro enfoque es presentar una moción solicitando al tribunal de quiebras que ordene al síndico "abandonar" la propiedad del inquilino. Esta solicitud debe demostrar que la propiedad es gravosa y de “valor y beneficio intrascendentes” para el deudor. Si se ordena al fiduciario o elige esta opción, se levantará la suspensión y se le entregará la propiedad para su venta o disposición. Al menos, un abandono le permite retirar los bienes de la unidad para poder alquilarlos a otro cliente.

También puede comunicarse directamente con el abogado o administrador del deudor para ver si el inquilino está dispuesto a firmar un formulario de abandono, renunciando así a todos los derechos sobre la propiedad. Tendría el mismo efecto que presentar dicha moción ante el tribunal.

Mudarse. Existe otro método que no implica presentar nada ante el tribunal de quiebras: simplemente puede comunicarse con el abogado o administrador del deudor y ver si el inquilino está dispuesto a mudarse de la unidad de almacenamiento. También puede endulzar el bote renunciando a cualquier monto atrasado.

Las quiebras pueden resultar confusas debido a las diversas leyes involucradas. Generalmente, se presenta una quiebra porque el inquilino del almacén no puede pagar sus facturas actuales. Si no pueden pagar el alquiler de almacenamiento atrasado, es poco probable que puedan pagar el alquiler actual. A menudo, el mejor de los casos es simplemente permitir que el cliente retire su propiedad del espacio y luego presentar el reclamo de pago al tribunal de quiebras.

Al final del día, si ni el inquilino ni el administrador están cooperando para resolver el estado de los bienes almacenados y usted continúa sin recibir el pago, a pesar de que el inquilino todavía tiene su propiedad en el espacio, usted tiene derecho a presentar una demanda. una “moción para levantar la suspensión”. Esto le permite al tribunal otorgarle permiso para proceder con sus derechos de gravamen, aunque el inquilino todavía esté en quiebra.

El mejor enfoque en caso de quiebra es ser proactivo. Aún puede discutir la situación con el inquilino de su almacén, pero no puede amenazar con la venta de un gravamen para cobrar la deuda. El inquilino puede mudarse, lo que elimina sus derechos sobre la propiedad en garantía, pero libera la unidad para alquilarla a un cliente que paga.

Ashley Oblinger es abogado del bufete de abogados Weissmann Zucker Euster Morochnik & Garber, PC en Atlanta, donde se especializa en derecho comercial y de autoalmacenamiento, asesorando a operadores de todo el país sobre todos los asuntos legales, incluida la preparación de arrendamientos, aplicación de gravámenes, cuestiones de inquilinos, -Defensa de reclamaciones, y políticas de empleo. Para comunicarse con ellos, llame al 404.760.7434 o envíe un correo electrónico a [email protected].

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